K3 – skal du løbe skrigende bort?

Skal du købe eller sælge et hus, vil et skrækindjagende spøgelse ved navn K3 ofte give dig lyst til at glemme alt om handlen og flygte skrigende bort fra det hjemsøgte hus.

K3 er den alvorligste af de kategorier, som den bygningssagkyndige deler skaderne på huset op i, når han laver en tilstandsrapport. K3 er fejl, som kan føre til skader på andre bygningsdele, hvis de ikke straks bringes i orden.

K3 er med andre ord stort, farligt og uoverskueligt, og for sit indre blik ser man det stakkels hus gå op i fugerne og smuldre bort lige så hurtigt, som du kan sige ruin og konkurs.

Men som så mange spøgelser er de fleste K3’er til at håndtere, når du ser dem i øjnene.

Hurtig reaktion er vejen frem

En K3 er typisk en advarsel om, at noget kan gå galt, hvis du ikke løser problemet, mens det er lille og overskueligt.

Kategorien siger intet om, hvad det vil koste at udbedre skaden. I mange tilfælde er skader i de mere uskyldige kategorier langt dyrere at udbedre. De haster bare ikke.

En K3 kan være så lille en ting, som at en tagsten er knækket, en ventilationsåbning er groet til, eller at vandlåsen under køkkenvasken er utæt. Det kan du nemt klare selv.

K3 kan selvfølgelig også være virkelig alvorlig. Er der først kommet råd og skimmelsvamp på loftet eller i kælderen, kan det være helt rationelt at flygte – eller i hvert fald gennemtænke handlen meget grundigt.

Vi ser på:

• utætheder op mod loftet
• manglende ventilation
• manglende brandvej
• revnede klinker
• revnede tagsten
• sætningsskader
• forkert isolerede kældervægge

K3: Utætheder op mod loftet

Er den gamle lem til loftet utæt, kan du både stryge fejlen fra K3-listen og få en ny og bedre trappe til loftet ved at sætte en moderne lem med trappe ind i stedet.

En simpel ting som en utæt loftslem kan lande i bunken med K3-skader - og det gælder også mere skjulte utætheder som dårligt udført tætning omkring spots i loftet. Den slags bliver stemplet “K3”, hvis den bygningssagkyndige frygter, at den varme, fugtmættede luft fra huset siver op på det kolde loftsrum og fortættes som kondens, før den ventileres ud i det fri.

Sker det, kan konsekvenserne være skimmelsvamp og rådskader i hele tagkonstruktionen, og du skal bare være glad for, at du er blevet opmærksom på faren. Er du heldig, kan en tætningsliste og beslag til at spænde lemmen tæt med hindre, at det udvikler sig til en skade til flere hundrede tusind kroner.

Lidt mere kompliceret kan det være at tætne ved spots og andre elinstallationer, som er brudt sjusket gennem dampspærren, og måske skal du bede en autoriseret elektriker om hjælp for at løse problemet.

Har utæthederne allerede ført til kraftige skimmelangreb … så er det til gengæld tæt på at være noget, du skal flygte skrigende væk fra. Sanering af omfattende skimmel er ikke gør det selv-arbejde.

K3: Manglende ventilation

Er udluftningsventilen fra krybekælderen stoppet til, kan det blive til en K3. Husets kolde rum som krybekældre og uopvarmede loftsrum risikerer fugtskader, hvis der kommer fugtmættet luft fra de varme rum til hurtigere, end det kan nå at ventileres væk. Lige så farlige utætheder mod de varme rum er, lige så kritisk er det derfor, hvis ventilationen er for dårlig.

Løsningen er at sikre den nødvendige udluftning. Du kan være heldig, så det bare handler om at grave risten i soklen fri eller trække isoleringen væk fra tagpladerne, og den byggesagkyndige kan ofte hurtigt fortælle, hvordan du løser problemet med ventilation gennem tag eller gavl. Er der ikke kommet skimmel, er det næsten altid en overskuelig operation med stor virkning.

K3: Manglende brandvej

Hvis en brandmand med flasker på ryggen ikke har plads til at slippe direkte ud i det fri fra et beboelsesrum, så giver det en ubetinget K3 i karakterbogen. Det samme gælder i øvrigt andre fejl, der kan koste liv eller lemmer, som hvis man kan falde ud fra trapper eller altaner.

Her er følgeskaderne i definitionen på K3 altså ikke på bygningen, men på beboerne, og det er naturligvis endnu vigtigere at få ordnet, så ingen kommer til skade. Du kan ofte sikre dig midlertidigt ved at indrette dig efter risikoen. Der er fx ingen grund til at lægge den nyfødte i et rum uden redningsåbning.

K3: Revnede klinker

Løse fuger, revnede klinker, gamle skruehuller og andre småskader i badeværelset vil ofte give en K3. Generelt er risikoen ved skader i våd rum så stor, at den byggesag kyndige finder lup og den røde pen frem, allerede inden han træder ind i dem.

Det kræver solid viden at vurdere risici, for vægge og gulve kan være sikret vidt forskelligt i forskellige byggeperioder, så det er bare om at rette op på skader i en fart. En løs eller revnet klinke er nem at skifte (undgå at skade en evt. vådrums membran inden under flisen!).

K3: Revnede tagsten

Klassikeren blandt K3-skaderne er den knækkede tagsten eller revnede tagplade. Det er en dum lille skade, som på kort tid kan føre til store og kostbare skader længere nede i huset. Og det er en skade, som du kan fikse på få timer - sommetider få minutter.

Du skal bare skaffe en ny og hel sten eller plade, og så skal du selvfølgelig også finde en måde at komme op til skaden. Måske må du leje en lift - men den udgift er meget hurtigt sparet, hvis alternativet er nedsivende vand, der ødelægger tagkonstruktionen og bygningsdele længere nede i huset.

K3: Sætningsskader

Sætningsskader skal du tage meget alvorligt, og du skal finde ud af, om de stadig er aktive, eller om de er faldet til ro og kan udbedres.

Så længe den byggesagkyndige frygter, at huset stadig sætter sig, giver han en sætningsskade en K3 - eller UN, fordi han råder dig til straks at få fagfolk til at undersøge skaden nærmere.

Sætnings skader kan få alvorlige konsekvenser. De vil som minimum ofte lede vand ind i murværket med risiko for, at det kan give fugtskader i andre bygnings dele, men i værste fald kan de udvikle sig, så huset mere eller mindre falder fra hinanden; gulve og lofter revner, døre og vinduer vrides skæve, og vægge kollapser.

Flygt, lyder rådet fra den bygge - sagkyndige, hvis huset stadig sætter sig - med tilføjelsen, at det selvfølgelig normalt bedst kan betale sig at få problemet klaret inden en handel, hvis du er sælger af det uheldige hus.

LÆS MERE: Stop sætningsrevnen

K3: Forkert isolerede kældervægge

De fleste former for indvendig efterisolering af kældervægge dømmes dumme og risikable af de byggesagkyndige, og trods de gode hensigter er sådan en gang skum eller mineraluld rigeligt til at kalde en K3 frem.

Problemet med den indvendige efterisolering er, at den oftest ikke tager højde for, at der kan trænge fugt ind gennem kældervæggen. Det fører ofte til fugtskader og skimmelsvamp bag isoleringen, der kan brede sig til hele lokalet. Du bør skynde dig at fjerne forsatsvæg og isolering, men en ny og bedre isolering er ikke en hastesag.